地產訊息

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東京奧運前的都心再開發計畫-東京車站、虎之門地區
發佈日期: 2016/04/26

fiogf49gjkf0d■東京車站周邊的大規模開發計畫以東京車站為中心,鄰近的丸之內、大手町地區的再開發計畫持續進行中,預計於2027年完成。東京車站日本橋前的常盤橋街區再開發計畫,將開幕4棟高樓層建築和廣場,其中包含高達390公尺的日本最大高樓層建築,事業規模高達1兆日圓,屬於為期12年的大規模計劃。現階段東京車站日本橋出口前矗立著日本大樓、朝日生命大手町大樓、JX大樓、大和吳服橋大樓等,三菱集團會一起開發這些地區,整備商業建設、大型停車場、飯店設施。另一側的八重洲出口則由三井不動產和東京建物實行大規模計劃,預計興建250公尺左右的高樓層,設施內不僅包含高級飯店、辦公室、還有小學校,施工費...

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東京奧運前的都心再開發計畫-澀谷、新宿地區
發佈日期: 2016/04/12

fiogf49gjkf0d  受到舉辦2020年東京奧運的影響,使首都圈內的不動產市場逐漸加溫,熱衷於這塊市場的不只有投資家,大規模的不動產企業也陸續實施再開發計畫。 ■澀谷車站及周邊區域為了2020年東京奧運而實行的再開發計畫中,規模最大的即是澀谷站周邊區域。澀谷站和新宿站被指定為「特定都市再生緊急整備地域」,因此可實行自由度高的都市計畫,目前周邊正進行著複數的大規模開發。 澀谷車站周邊將興建3棟大樓,位於東側的是46層的超高大樓,中棟和西棟分別為10層樓和13層樓。其中最高的東棟大樓有228公尺,內部包含了大規模商業設施、交流設施及辦公室,可說是澀谷站百年一度的創舉,預計於2019...

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挑選投資型1R物件時,須注意的8個重點。
發佈日期: 2016/01/29

fiogf49gjkf0d選擇投資用的1R物件(one room;廚房和起居室沒有特別隔間的房型)時,可依據感覺來選擇地點,對此感到迷惘的人比較少,但選擇建築物時知識遠比感覺來得重要,許多投資者絲毫不知如何抉擇。以下為挑選1R物件的重點。 ①玄關的氛圍、保全的重要性首先是公共區域,其中最重要的是玄關的氛圍,即使只有玄關極致奢華,房客在參觀時也會留下好印象。最有看頭的是地板和牆壁的材質,是否具有高級感。除了玄關之外,保全也是重要因素,盡量選擇備有自動鎖的物件,宅配箱也是檢查的重點之一。 ②機車停車場的稀有性對單身族群來說,機車停車場也具有相當的需求量,相對能提高入住率。大部分公寓都備有腳...

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了解公寓的壽命年數
發佈日期: 2016/01/22

fiogf49gjkf0d  為了長期持有、經營公寓,須先了解公寓的壽命年數。大多數的公寓都是採用鋼筋混凝土構造(RC),根據業界的標準,耐久性大約為100年。但各公寓的壽命又根據構造跟維持方式而不同,無法採用相同標準計算。 ●公寓的法定耐用年數根據財務省令頒布的「法定耐用年數」,鋼骨鋼筋混凝土構造、鋼筋混凝土構造、且以居住為目的的建築,耐用年數為47年。但這裡所說的耐用年數是計算折舊費的基準、其中包含把公寓當成資產的經濟性觀點,因此與物理性的壽命不同。國土交通省在2002年發表的報告書指出,公寓的平均壽命為46年、平均於完工第37年時改建。但這終究是依據實際案例算出來的數值,無法用來代表...

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購入中古屋時該注意的要點。新建住宅是否已經落伍?
發佈日期: 2016/01/11

fiogf49gjkf0d根據內閣府的調查,想購買新建築的民眾已經逐漸減少,導致視線聚焦在中古屋市場。 購入中古屋的優點購入中古屋的優點首推價格層面,多數人認為中古屋比新建築物件便宜2至3成左右,或兩者價差至少1000萬左右,以下根據國土交通省的調查報告來做比較。 【購入新建住宅平均價格】訂做住宅4227萬日圓 公寓3636萬日圓【購入中古屋平均價格】一戶建 2358萬日圓 公寓2141萬日圓 跟新建住宅相比,可用較低的價格購入中古屋。另外中古住宅的社區性較強,也可於購買前得知鄰居的狀況。購入新建住宅則無法預測鄰居的優劣。 但購買中古屋時,也需注意下列問題。●問題1...

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日本地產投資新選擇—市場新寵Airbnb民宿
發佈日期: 2015/12/28

fiogf49gjkf0dAirbnb,簡單來說就是把自己家出租給外出旅人的線上媒合平台。為什麼在日本的人氣會快速成長呢?答案正是因為現今訪日外國人日益增加,但飯店旅館數量明顯不足,無法應對急速增加的旅客。 ◎訪日外國人急速增加根據日本政府公布的資料顯示,2015上半年訪日外國人的總數已經超過900萬人次,與去年同期相比成長了46%。但外國人增加也不是近幾年的事情,在1995年左右約為350萬人次,2005年已經突破600萬人次,2011年雖然受到東日本大地震的影響稍稍減少,又於2014年急速增加。 前往日本的外國人多以亞洲人為主,前三名分別為中國籍、韓國籍、台灣籍。特別是來自於中國的...

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資產價值不易下滑的地區──上野的魅力
發佈日期: 2015/12/25

fiogf49gjkf0d  雖然台東區給人一種濃厚的下町氣息,不像港區和澀谷等區印象鮮明,但對專業的投資客來說卻是個精華地段,以下來看看台東區的魅力。 ◎台東區的魅力①緊鄰千代田區和中央區,在23區當中也只有港區和台東區連接著這兩區,可見地理位置佔據優勢。②最主要的車站為上野站,JR山手線、銀座線、日比谷線、千代田線等多線地鐵經過,交通機能相當卓越。③觀光景點眾多,例如淺草寺、上野動物園、不忍池、上野恩賜公園、國立科學博物館、阿美橫町商店街,是大多數觀光客熱愛的地區。淺草和上野等地一年四季都吸引著國內外遊客前來朝聖,可說是深具潛力的地區。 ◎投資客選擇台東區的理由因土地價格較低、租金...

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有利於買方的中古屋市場
發佈日期: 2015/12/10

fiogf49gjkf0d  首都圈內的公寓價格居高不下,根據不動產經紀研究所的調查指出,新建築公寓在2014年10月的平均價格是4560萬日圓,但在2015年10月卻高達5364萬日圓,代表在一年內漲幅高達17.6%。另一方面,中古公寓於2014年10月的成交價格是2812萬日圓,2015年10月為2948萬日圓(REINS調查),也在一年內上升了4.8%。以現狀來看,因地價上升和建築費用高漲,判斷未來公寓的價格會持續上漲,尤其是市中心高人氣地區與其周邊,大規模物件也有機會保持2位數的成長率。 ●中古公寓價格連續34個月上漲中古公寓市場產生了一些變化,首都圈內的中古屋的成交價格從2012...

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2020年東京奧運前後的中古公寓動向#2
發佈日期: 2015/11/18

fiogf49gjkf0d 上期分析了不動產市場的現況、貨幣寬鬆對不動產的影響,本期將介紹人口流動、受到奧運影響最深刻的地區、及奧運後的公寓動向。 ●對不動產市場的影響②人口動態日本正面臨人口、戶數減少的局面。人口總數在2010年已經達到巔峰期,估計在2019年過後總戶數也會隨之減少,若以長遠的角度來看,戶數的自然減少是必然現象,但首都圈地區因為移入人口多,可預測將來的總戶數增加。首都圈內的人口數將在2015年達到頂點,總戶數會增加至2025年以後,因此奧運過後的不動產需求量將持續攀升,估計在2025年至2030年左右才會轉為減少。在人口減少的同時總戶數增加是因為獨居者增加,...

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2020年東京奧運前後的公寓動向#1
發佈日期: 2015/11/12

fiogf49gjkf0d●現在的不動產動向   根據2014年的住民基本帳冊調查,遷入首都圈的人口數超過10萬人,其中高達7萬人移入東京。另一方面,全國超過70%的城鎮居民大量遷出,可得知人口高度聚集於首都圈和三大都市圈內的中心地區,以長期的人口動態來看,估計未來人口會繼續集中在東京都,一旦景氣好轉,不動產需求量將會持續增加。 東京都的地價於泡沫經濟期至2006年左右保持低迷的狀態,2008年至2010年又呈現下跌傾向,直到2013年至2015年左右景氣才逐漸復甦,資產價格再次提升。東京全體的地價上升率為4.06%(位居第二,第一為大阪),可期待今後持續增值。 關於公寓的動...

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投資屋齡30年左右的物件時,該選擇公寓還是一戶建?
發佈日期: 2015/10/28

fiogf49gjkf0d若想在東京都內購入屋齡30年左右的公寓或一戶建,應該選擇何者呢?相信許多投資者都考慮過這個問題,以下比較兩者的特徵並進行驗證。 ◆中古公寓的優缺點優點:①不須自行動手處理打掃和修繕等問題。②再加上近年來公寓的保全系統完善,能安心外出。③中古公寓多鄰近地鐵站,便利性相當高。④公寓內的居民大多以沒有子女的夫婦或單身族群居多,較不須與鄰居寒暄。 缺點:①雖然可以免除打掃和修繕的麻煩,但須每個月支付管理費和修繕積立金。②公寓在變賣時是以建築物的價值來決定出售價格,因此許多物件在經年累月後價值減少。③東京都內人口增加的高人氣地區雖然房價會持續上升,但如果居住者多為老年人...

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不動產交易時的仲介手續費「3%+6萬」,其中6萬日圓是指?
發佈日期: 2015/10/15

fiogf49gjkf0d  在不動產交易時需支付給不動產業者仲介手續費。仲介手續費以買賣金額的「3%+6萬」加消費稅為上限。其中的6萬日圓代表什麼呢?以下介紹仲介手續費的架構。 ◎不動產交易法第46條不動產業者可經由宅地或建築物的買賣、交換或賃借貸的代理等收取相當的報酬,其報酬須由國土交通大臣來規定。且不動產業者不可收取超過上列規定之金額。 國土交通省根據物件的買賣價格擬定「仲介手續費」之金額。金額200萬日圓以下5% 金額200萬日圓以上、400萬日圓以內4% 金額超過400萬日圓3% (不包含8%的消費稅) ◎具體計算 手續費隨著買賣金額的不同,階段性來計算其...

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日本人口老化,房產聚焦東京大都會
發佈日期: 2015/10/15

fiogf49gjkf0d日本在人口逐漸減少過程中,空屋率的上升備受矚目。郊區地段因人口過少、活動力較低便是一大問題。 根據總務省統計局的調查指出,全國空屋率於2013年達到13.5%。47個都道府縣當中空屋率最高的是山梨縣(22.0%),最低的是曾發生過大地震、處於災後復興階段的宮城縣(9.4%)。位於首都圈內的千葉縣為第39名、東京都42名、埼玉縣43名、神奈川縣43名,從此可以觀察到,空屋的問題在郊區甚為嚴重,但是只要聚焦人口密集、經濟力活動熱絡的大都會,空屋的問題便不太需要擔心。首都圈內東京都的空屋率為11.1%,比台灣的19.4% (根據2011年主計處調查) 來得低...

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東京商用不動產已經開始回升;2015年最新地價排行。
發佈日期: 2015/10/05

fiogf49gjkf0d根據2015年的公告地價來看,全國商業地段睽違7年後停止下滑,與前年度持平。包含住宅用地的全部地域價格雖然下滑了0.3%,但跌幅連續五年縮小。因大規模的金融緩和促進不動產交易活性化,使得都市地區的地價上漲,但郊區的地價仍持續下跌,呈現兩極化的現象。 全國住宅地下跌了0.4%,幅度比去年減少0.2,商業地段則提升了0.5,東京、大阪和名古屋等三大都市的上升率為1.8%。 全國路線價最高的是中央區銀座五丁目的銀座中央通(鳩居堂前),基準地價最高的地區是銀座二丁目的明治屋銀座大樓。 公告地價最高的地點是位於東京都中央區銀座4-5-6的「山野樂器銀座本店」,...

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東京都內租金穩定性高的地點是 ?
發佈日期: 2015/09/25

fiogf49gjkf0d投資不動產屬於長期性的投資,在期間內如何事先預測租金的走向和安定性也是一大重點。但事實上,大部分業者不會提供有關預測未來租金的服務和情報。Leeways統計了超過1500萬件的不動產情報,並把握每個車站未來租金的動向。本次以東京23區內租借給單身者的物件為對象,介紹租金變化安定的地區。 ●東京23區的租金動向下圖為東京23區內整體車站的租金動向。東京都內各區的新建物件及屋齡5年內的物件,其每平方公尺租金平均價格為3968日圓。租金單價會伴隨著時間的增加漸漸下滑。屋齡26年至30年的5年內平均為3374日圓。至屋齡30年為止,租金下滑率大約為15.6%。從租金傾向來...

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訪日外國人急速增加,飯店業景氣看好、供應量不足
發佈日期: 2015/09/15

fiogf49gjkf0d2015年6月訪日外國人遊客約有160萬2千人,可能是受到日圓貶值的影響,與去年同月份相比,大幅增加了51.8%。到今年6月為止,半年間的來客量累計達到914萬人,預計整年度可達1800萬人。起初日本政府認為在舉行奧運的2020年之前,讓觀光人數達到2000萬人似乎是個過高的標準,但現階段來看,達成目標已經是指日可待。 隨著旅日人口增加,日本國內各飯店的住房率屢創新高,2015年第二季的住房人數已達到1847萬人(比去年增加7%、增加772萬人),其中日本人旅客增加2%(+197萬人),外國人旅客增加49%(+576萬人)。 住宿總人數當中外國人所占的比例大幅...

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計畫投資中古公寓者,是否了解物件構造的差異呢?
發佈日期: 2015/09/03

fiogf49gjkf0d在投資中古公寓中,最容易讓人忽略的地方就是建築物的「構造」。以下簡單介紹各種構造的差別跟優缺點。 公寓的構造大致分為4種:① SRC造SRC是指「鋼骨鋼筋混凝土構造」,在鋼筋混凝土中又包含鋼骨構造,建築成本相當高,但耐震性優良,通常被使用於中高樓層的公寓建築。 ② RC造RC是指「鋼筋混凝土構造」,雖然耐震性沒有SRC來得高,但還是十分堅固。耐用年數也相當長,可向銀行申請長期的貸款,通常多使用於公寓。 ③ 鋼骨造鋼骨造(S造),是指鋼骨構造的物件。而在鋼骨構造中,分成「重量鋼骨構造」「輕量鋼骨構造」兩大類。雖然跟堅韌性不如SRC及RC構造,但就耐震度和耐久...

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東京持續進行再開發,樣貌即將改變!!
發佈日期: 2015/08/28

fiogf49gjkf0d以2020年東京奧運為契機,東京都內各地都進行著在開發計畫。然而銀座、澀谷等地預計興建大型商業設施,將如何改變東京的樣貌? ●澀谷和銀座將誕生大型商業設施 澀谷站西口的東急PLAZA用地周邊正著手進行「道玄坂一丁目站前第一種市街地開發計畫」,預計於2018年開業,澀谷區的宮下公園整備事業則由三井不動產著手,預計於2019年開幕商業設施和飯店。 銀座、數寄屋橋路口的大型商業設施將於明天春天開幕,位於松坂屋銀座店用地全東京最大的13樓複合式商圈也預計在2016年秋天誕生。 ●商業設施再開發計畫活躍的理由 提到首都圈內的再開發計畫,近期像是川崎、武藏小杉...

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如何運用技巧避免投資中古屋失利?
發佈日期: 2015/08/20

fiogf49gjkf0d已經到了運用個人資產來籌備老年生活資金的時代了。投資中古公寓不但能減少初期的費用,還能獲得穩定的租金收入,因此非常受到投資者的歡迎。但是伴隨著投資成功的例子,相對地也有不少投資失敗、立即撤資的案例。到底是哪一類型的人容易投資失敗呢? ①光憑表面投報率判斷收益,實際收益不如預期。②經推銷購買物件後,發現遭遇劣質的仲介業者。③需支付高額的管理費和修繕費。④入住人數減少,空屋率提高。⑤房客拖欠租金。⑥貸款金額高,每月需支付現金。 這些情形的發生,往往都是沒有事先擬定投資計畫、做足準備,多數的失敗都可藉由「計算投資風險」「正確地計算投資報酬率」「擬定資金計劃」等方式來...

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空屋率降低,2020年之前辦公室市場的走向
發佈日期: 2015/08/13

fiogf49gjkf0d對不動產信託的投資者和今後想購入辦公室的人來說會是個好消息。2015年5月都心五區的平均空屋率為5.17%,比上個月下降了0.17%。 按照各地區來看,千代田區4.44%、中央區5.94%、港區6.25%、新宿區4.46%、澀谷區3....

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東京都房租市場,逐漸走向M型化
發佈日期: 2015/05/13

fiogf49gjkf0d計算2011年和2014年間,東京23區內各車站的年平均租金金額。調查對象為JR、私鐵、地下鐵所有的路線,共285站。 最近3年間租金市場正在上升 因安倍經濟學使得景氣回復、加上大膽的金融緩和政策,東京都內的租金行情看漲。285站的在3年內平均上升7%,因為住宅租金內不包含消費稅,所以漲幅不受消費稅增加的影響。 租金水準取決於房客想支付的金額、和房東想支付的金額,雖然房東是以預期的租金募集房客,但期待的租金逐漸提高。 若仔細觀察租金的動向,其中有租金大幅上漲的車站、不怎麼上漲的車站、以及稍稍下跌的車站。例如充斥著高級感的廣尾站、惠比壽站、中目黒站等地,...

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2020 東京大改造 #3
發佈日期: 2015/05/06

fiogf49gjkf0d2014年最受到眾人矚目的辦公大樓,是以東京都為主要事業主、與建築「六本木之丘」著名的森大樓集團協力形式所建造的「虎之門之丘」。建物為52階建造,沿床面積24.4萬㎡,比去年在丸之內開業的JR大廈(21.2萬㎡)規模還要大、都內數量有限的大規模辦公大樓。 這棟大樓內進駐了首次進入日本的「安達仕飯店」(君悅等有名的君悅旗下飯店品牌),是與六本木之丘一樣除了辦公機能外還加上娛樂要素的複合大樓。最近的車站是東京地鐵銀座線「虎之門站」和日比谷線「神谷町」,日比谷線同樣是今後受矚目的再開發車站「日比谷車站」的所在線路。因此,如果要投資東京23區以內的物件的話,「日比谷...

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揭密東京房價上漲成因
發佈日期: 2015/04/27

fiogf49gjkf0d隨著安倍的貨幣政策成果持續奏效,日本除了近期的消費者信心指數、外貿順差、失業率、勞工薪資等狀況皆大幅改善之外,日經225指數近期也曾攀上15年以來新高。而東京都房價漲幅更是不可小覷。 下表節錄自東日本不動產流通機構2015年1~3月期的季報,可以看到2012年以來,關東首都圈各地區的房價變化,其中近年來尤其東京都的房價漲幅明顯,過去3年間以來成長18%左右。 東京都房市價格這段明顯的漲幅,是甚麼造就的呢? 房價再創高峰的環境是否還存在?參考日本銀行所做的「實質地價前年比主要因素分析」,在決定不動產價格中,人口因素完全不是主要的考慮因素,這點也呼應先...

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日圓,貶夠了嗎?
發佈日期: 2015/04/21

fiogf49gjkf0d投資東京房地產,日圓匯率的走勢是個很重要的評估因子。投資者對於日圓匯率變化可說是又愛又恨。在購買房產前,希望日圓貶得愈低愈好;一旦成交過戶後,卻又會希望日圓能夠一飛沖天,賺取更多的匯兌收益。然而,買在最低點、賣在最高點的機率非常低,因為就連決策日圓利率的央行總裁也都需要委員會投票決定,並非一人可拍板。但我們仍可從一些訊息,做出日圓是否處於低檔的趨勢判斷。那麼,到底日圓貶夠了嗎?下圖為1960年以來日圓對美金的匯率變化,我們先從歷史匯率變化作探討。過去55年以來,日圓最強勢與最弱勢的位置分別是75.76與360兌1美金,波動超過4倍。觀察其中的震盪,日圓較明顯的升值與貶...

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2020 東京大改造 #2
發佈日期: 2015/04/13

fiogf49gjkf0d說到東京繁華街,一定會提到的地區就是「新宿」、「澀谷」以及「池袋」。這三個JR山手線的車站周邊林立無數商家店舖,被視為東京最熱鬧的副都心。池袋雖然與新宿和澀谷並列三大副都心,但相比前兩者總是給人比較「樸素」的印象,但在2013年東京地鐵副都心線和東急東橫線開通連結後,確實對此地的便利性更進一步達到提升。在先天不足的池袋地區,其開發以「文化」為中心主旨,期望打造出有別於有「不夜城」之稱的新宿和澀谷不一樣的街景風貌。最主要的開發地區為池袋車站東口,除了去年完工的複合商業設施「池袋Globe」外,今年還預定完工「豐島エコミューゼタウン」,與地鐵直結,其中1~3樓作為新的區役...

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東京人口大解密
發佈日期: 2015/04/04

fiogf49gjkf0d東京,早在18世紀初期,即成為全亞洲第一個人口超過1百萬的都市。日本天皇與維新政府於19世紀中期遷都東京後,人口又再次快速成長。二次世界大戰之後,即使受到戰爭波及,東京人口亦已達到7百萬。自此之後,東京人口每年持續緩步上揚,至2012年10月之官方統計,東京都人口為1321萬人,佔日本總人口的1/10。而東京都最精華的23區,其人口也有899萬人。以23區行政區面積總和621.8平方公里計算人口密度,每平方公里有14458人。這人口密度比起台北市12個行政區更勝近5成(台北市為271平方公里,人口為267萬人)。如果你認為台北市人多擁擠,來到東京都23區,會更感到「人...

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2020 東京大改造 #1
發佈日期: 2015/03/29

fiogf49gjkf0d2020年的東京奧運盛會,促使了東京許多地點的變貌與再開發。日本的財經、房地產等雜誌,對再開發區域的大書特書,這股投資浪潮也在去年(2014)年間一波波打向海外市場,大量資金挹入日本的房地產,希望能夠乘著這股大浪到達更高的地方。這個特輯要來為您一一解析,東京最受矚目的七個再開發計畫,最後教您如何挑選最能受到這些開發地區好處的物件挑選方式。以下為東京最受矚目的開發地區:① 舊都心「大丸有」、「日八京」、銀座② 新宿、澀谷、池袋③ 六本木、虎之門④ 中野、武藏小杉⑤ 晴海、勝鬨、豐洲等灣岸地區⑥ 品川、田町、大崎、川崎不動產投資的成敗,有8成取決於「物件選擇」,而這個選擇...

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《今周刊》採訪: 想當日本包租公 三大眉角要搞懂
發佈日期: 2015/01/16

fiogf49gjkf0d《今周刊》看好日本房地產未來增幅趨勢,特別採訪對日本房地產耕耘的富群團隊及各方業界專家,暢談實務做法。 撰文 / 周思含出處 / 今周刊 943期 日圓貶值、奧運題材 帶動資產增值效果這幾年台灣興起海外置產的風潮,在日圓走軟以及東京奧運題材的發酵下,日本在這股風潮中成為熱門標的,讓許多投資客趨之若鶩,究竟去日本買房該注意什麼呢?自從安倍晉三就任日本首相後,狂打振興經濟猛藥,帶動房市復甦跡象,也吸引外資大量湧入日本房地產市場。六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業,平均月薪七萬元的他,前年想在台北買一間小套房,卻苦於房價太高下不了手,輾轉得知日本置產的機...

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登Yahoo首頁熱門新聞! TVBS專訪: 凍薪時代 增加職場競爭力 替自己加薪
發佈日期: 2015/01/16

fiogf49gjkf0d近年來雖然經濟成長趨緩,企業還是有賺錢,底下員工的薪水卻不漲,不想讓通貨膨脹吃掉薪水,走出低薪時代前進高薪一族,除了創業走出職場舒適圈,不想冒險的,也可以增加自己的職場競爭力,在公司脫穎而出,讓老闆主動幫你加薪。創業者Mark:「這是我們高投報率的物件,有些小套房的投資。」替客戶仔細講解,態度充滿自信,Mark原本是電子業,但在這低薪時代裡,去年決定放棄穩定的工作,自己創業。創業者Mark:「科技業現在的狀況沒有像過去那麼好,也滿辛苦的,尤其在訂單這一塊,加上利潤和大陸的競爭,這些方面讓我們覺得未來不確定性很高,所以我才決定要轉換跑道。」看好海外房地產投資,Mark專...

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日圓先生榊原英資:日圓貶勢將告終 日本經濟沒那麼糟
發佈日期: 2014/12/01

fiogf49gjkf0d日圓先生榊原英資:日圓貶勢將告終 日本經濟沒那麼糟人稱「日圓先生」的前日本大藏省國際事務次官榊原英資直言,日本經濟並沒有那麼疲弱,今年中以來重貶14%的日圓,貶勢已近尾聲,不太可能續探2007年6月金融海嘯前夕創下的124.14新低。近來包括日本財務大臣麻生太郎在內,愈來愈多人認為日圓已經貶夠了,榊原英資也表示,隨著消費稅調升對日本經濟的抑制力道逐漸減弱,日圓料很快開始回升。他說:「日圓似乎未處於將持續以失控速度下跌的危險處境。日本經濟沒那麼弱,儘管4月調升消費稅的衝擊有點持續太久。」9月準確預測日圓將跌到110日圓價位的榊原,曾任職於國際貨幣基金(IMF)、哈佛、慶...

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不畏日圓貶 東京房產熱 較去年同期漲幅14.5%
發佈日期: 2014/12/01

fiogf49gjkf0d不畏日圓貶 東京房產熱 較去年同期漲幅14.5%各國政府為了抑制飆漲的房價紛紛對房市出招,台灣房市已明顯由熱轉冷,資金紛紛轉向海外市場。日本不但受到國內投資人歡迎,基金經理人也看好日本房產後市。根據日本國土交通省10月發布的不動產統計資料顯示,東京首都圈新成屋8月平均每坪房價約為256萬日圓,相較去年同期漲幅達14.5%。即使日圓趨貶,想投資日本房產的投資人所想的不是日圓未來是否會不會再貶,而是現在買日本房比去年便宜了1~2成以及日本房價續看漲,因此近2年不管日圓是否貶值,日本房市交易始終熱滾滾。元大寶來全球不動產證券化基金經理人表示,這次全球低利率環境跟過去最大不同...

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錢進日本房產 人民幣美元省最大
發佈日期: 2014/12/01

fiogf49gjkf0d錢進日本房產 人民幣美元省最大根據日本房仲業調查,海外人投資日本房市,主要以大陸、台灣、香港為大宗,其中又以大陸占最大比重,由於近一、二年來,人民幣對日圓升值最多,民眾若已有多國貨幣,用人民幣以及美元買可以省較多。日圓兌美元在11月7日貶破115日圓,創下近7年來新低,由於日圓出現近幾年難得一見的「跳樓價」,讓大陸、台灣、香港等地大媽出現搶購日圓。除了搶買日圓,到日本觀光的人數激增,更大買日本房產,據日本當地房仲業的調查,這一、二年,全球資金都湧向日本買房,海外投資人投資日本房市,主要以大陸、台灣、香港為大宗,其中又以大陸最多,這波海外買房已從東京都心向外擴張。近1、...

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距離車站距離,會是購屋投資成敗關鍵!!
發佈日期: 2014/12/01

fiogf49gjkf0d【投資相關】投資不動產可以留心的眉眉角角多不勝數,今天要來向大家說明的投資必勝法則之一,就是「距車站的徒步距離」。「距離車站近」這件事,對於投資物件的條件來說,是“絕對的正義”。過去以來,物件的入住率就受到與車站的距離所左右,這是不動產投資客之間最基本的常識。加以必須考量到「價值上升的收益」的現在,物件價格上升的難易度,離車站越近斷然是越有利的。根據東京租屋的調查,距離車站徒步6分鐘以內的物件,假設區分販賣的價格是100的話,建成10年後的轉賣價格可以維持80.6,相較之下,距離車站徒步15分鐘以上的物件,就剩下新落成時的67....

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東京都最新地價報告,港區高輪地區榮獲漲幅王!
發佈日期: 2014/10/15

fiogf49gjkf0d野村不動產公布最新2014年10月東京主要區段地價報告,港區高輪區域以25%的最高年增率,傲視全東京。而同為港區的南麻布以20%居次。另其他像新宿、涉谷等精華區段,最高也有10%以上之漲幅。值得注意的是,除精華都心之外的地區,像是中野、品川等地區,某些區段也有10%以上年增幅。富群海外地產認為,東京房市走入多頭的態勢明顯,且依照過去經驗,精華都心區域通常都有帶動他區地價的效果。如果投資朋友想以較低的成本購入東京房產,賺取較高之投報率,建議也可參考緊鄰都心的區域。像是世田谷、品川、杉並、中野...等區,地價仍屬起漲階段,後市可期,因此都是不錯的選擇。地價報告連結:htt...

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出手換日圓? 專家:現在好時點
發佈日期: 2014/10/04

fiogf49gjkf0d日圓兌美元昨盤中一度貶破110日圓兌1美元,大型匯銀主管分析,日本境內已出現許多反應日圓過度貶值的聲音,因此日圓短期內要再見大貶的機率不高,有意赴日旅遊或有日圓需求的民眾,現在就是不錯的換匯時機。截至10月1日下午6點半,台銀日圓現鈔賣出價為0.2799元,亦即購買1萬元日幣僅需要台幣2799元,逼近9月19日的6年低點,也就是0.2797元價位。匯銀表示,年底前日圓兌美元匯率應都會在110元價位上下震盪,有實質需求的人,現在可以先換便宜日圓。台幣兌美元恐疲弱匯銀主管說,美元走強下,台幣兌美元匯率難改頹勢,但日圓要繼續大貶的機率並不高,綜合分析後,「台幣兌日幣匯率,不...

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榊原英資:很快就會回穩
發佈日期: 2014/10/02

fiogf49gjkf0d轉貼 2014/10/2 經濟日報日圓兌美元1日盤中貶破110日圓關卡,是2008年8月以來首見,對此「日圓先生」榊原英資認為,日圓兌美元可能還會小幅貶值,但很快就會回穩。曾任日財務省次官的榊原說:「雖然日本經濟現在看來比預期稍微差了一點,但還是很不錯。日圓不可能繼續貶值;這回很顯然是美元走勢強勁所致。市場早就已經反映強勢美元,因此我不認為美元兌日圓會升破112或113日圓兌1美元,而會在107到112日圓兌1美元的區間盤整。」日本經濟在4月調漲消費稅之後受到重擊,不少人預期下周召開貨幣會議的日本銀行(央行)將擴大貨幣寬鬆,但榊原認為,日銀總裁黑田東彥此刻會選擇保留銀...

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日本地產投資全攻略4: 日本達人みどり小姐分享: OL兼職包租婆(12間房子屋主),月收50萬円!
發佈日期: 2014/09/16

fiogf49gjkf0d在商務公司上班,三年前開始以不動產投資為副業,現在持有1間區分公館以及1整棟公寓。部落格為「OL大家ミドリ」在商社擔任總務的時候,想著「完全不想得公司還是自己,未來會變得怎麼樣」,2010年開始試著以不動產投資作為副業。Q:投資和OL的工作兼任會不會很累?みどり小姐:「下班之後還要去不動產公司非常的累,所以基本上都是用網路找尋物件的。透過網路買了兩個物件,都是已經有入住者的『owner change』物件,因此也沒有必要再去募集租客,再繼續往上投資之前,盡可能在『兼職』能夠辦到的範圍裡頭努力。」Q:住在大阪,卻有辦法管理在東京的1棟公寓嗎?みどり小姐:「因為管理是委託...

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跟著富群來看物件1
發佈日期: 2014/09/16

fiogf49gjkf0d乘著從涉谷出發的東急田園都市線列車,只經三站便可到達駒澤大學站。此物件「パーソネージュ駒沢大学」就位於駒澤大學站步行6分鐘。駒澤大學建校於1592年,是日本最古老的大學之一。目前擁有16000名學生就讀於此。龐大的學生數量,也讓周邊租屋需求熱絡穩定。駒澤大學站是商業活動以及生活便利的好所在。パーソネージュ駒沢大学 小檔案:◎總價930萬日幣◎每月可收6.1萬日幣◎表面投報率7.87%◎1R房型,位於4樓,16.73平米

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日本地產投資全攻略3
發佈日期: 2014/09/16

fiogf49gjkf0d(1) 物件種類-1K類型單身取向物件的競爭對手很多,最低限度的物件大小都不夠的話,是很難找到租借者的。「隔間至少要有1K,面積大約10疊(≒16.2㎡)是理想狀態,6疊的話就真的太小了。」 (2) 規模-30室以上 戶數比較少的物件和戶數多的物件相比,一戶需要負擔的修繕基立金也會比較高,「這些費用太高的話就會無法賺錢,最少30戶以上的物件會比較好。」(3) 租金-較高的區域租金行情高的地區價格比較不容易下跌。「但是,辦公街附近、或是附近沒有超市、或是就算有物價也很高的地方,就比較不容易維持生計,這樣的地點要敬而遠之。」(4) 附近-有定食屋從車站到家的路上,如果...

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日本地產投資全攻略2: 具備安定收入的都心1K物件
發佈日期: 2014/09/16

fiogf49gjkf0d日本房產達人 澤孝史:選擇需求大區段、具備安定收入的「1K都心物件」選購日本房產物件有什麼要訣? 達人澤孝史提出「1K都心物件」須具備4大買進點:① 需求高 都心地區,求學、就職、來自地方的遷入者源源不絕,單身取向的住宅需求不會降低。「只要預期未來的安定收入,就算投資報投率稍微低點,也不怕資金無法回收。」②耐震性、耐火性強 日本政府因應環境對策,1981年6月以後建的住宅,採用新的耐震基準,因此建物耐震大幅提升。③隔音佳 比起木造或是輕量鋼骨建造的公寓(アパート),公館(マンション)的隔音性較佳。與鄰居比較不容易發生衝突。④資產價值高 符合①~③的條件下,資產價值...

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【區域情報──中野】
發佈日期: 2014/09/16

fiogf49gjkf0d隸屬於JR人氣中央線、總武線以及東京地鐵東西線的「中野車站」周邊,不論交通或生活便利性都相當出色。沿線有許多知名大學與專業學校,不論往都心通勤或附近通學都非常便利。中野車站的太陽街商圈是當地最為熱鬧的商店街,自1972.73年以來開幕的太陽廣場為中心,附近的商業設施、特色飲食、流行商品店鋪也豐富充實起來,形成十分適合居住的地段。而中野車站作為投資標的物最大的魅力在於──現在持續在進行的再開發整備。以車站北口為中心進行的再開發,目前已經完成了「北口站前廣場」的公共空間,今後複數的商業大樓、大型住宅、公共設施乃至於醫院和大學校地,都在2010年時制定的再開發計畫當中。再開...

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日本地產投資全攻略1
發佈日期: 2014/09/16

fiogf49gjkf0d能夠賺錢的3種物件類型是......(1) 都心1K物件單身取向的公寓物件大受歡迎。數百萬円內就能入手地點便利,入居需求也就提高的都心公寓物件。儘管買下整棟會有點困難,但單身取向的公寓物件幾乎都是區分販賣的,儘管位居都心也能以低價的數百萬円入手,低資金的投資者們也買得起。* 1K,意即該物件含有一間廚房(Ktchen)(2) Share House可以一口氣收到複數租金的大好機會一間房子多人入住的租借物件形式。從房東的角度來看,「一間房子就能租給複數的租客」,「比起公寓,水道等的設備都是共用的,修繕費用也相對多個物件低廉」等等,各式各樣的好處。如果自己也住在裡面的話,...

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日本居手扎
發佈日期: 2014/09/16

fiogf49gjkf0d日本有許多如圖片所示,像這樣一棟公館(マンション)就住了上百戶人家的集合住宅區,在日文寫作「團地」。在挑選物件時,或許有人常常會看著圖面上所標示的「總戶數」而猶豫不決,究竟是人多一點的住宅地好,抑或是一層一戶,乃多至三、四戶,擁有私人空間較大的小型公館好。在日本「每日新聞」的調查中,針對該會員做了擁有「團地生活」經驗的人的訪談調查,今天就來告訴大家,在普遍日本人心中,團地生活有哪些優缺點。團地這樣的住宅區,就像台灣的社區,通常都有自治會,有些自治會活動相當熱絡,或是像防災演習的活動,也有人覺得很有趣。而在住宅區內,常常會有許多相同年齡的孩子,到附近公園玩很快就能打成一...

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